政法干警《民法学》：物权(2)

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　　案例：A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店B，A与B曾于1994年5月订立一项书面合同，约定：B在20年内不得抗拒除该商店并兴建高层建筑，以阻碍A的旅客在酒店上眺望大海。为此，A每年向B支付10万，以作为补偿。合同生效后1年，B因经营不善便将其房屋转让给C.在与C订立合同时，B未向C提及其与A的协议，C购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与A酒店相距约200米。A得知这一情况后，找B和C交涉，请求C停止兴建旅馆，遭到拒绝;A便在法院提起诉讼，请求法院责令C停止兴建旅馆，请求确认B与C之间转让商店的合同无效，并要求B赔偿损失。

　　据物权公示原则，设定地役权进行登记，才可为他人所知悉，从而发生对抗第三人效力。本题AB之间虽然有设立地役权的约定行为，但因没有进行物权登记，故地役权不成立。A只取得了合同债权，可以对抗乙，在甲乙二者之间产生约束力，但没有取得物权，不能对抗第三人C.根据合同相对性原则，A只能以B违反合同约定为由，请求B承担违约责任，而不能对C的建楼行为提出异议。至于AB之间以设定地役权为内容的合同，不能笼统地说因未进行登记而无效，只是不发生设立地役权的物权效力，但可以发生债权效力。

　　二、善意取得与时效取得

　　所谓善意取得，又称即时取得，无处分权的动产合法占有人将该动产处分给善意第三人时，受让人可依法取得对该动产的所有权或其他物权。要理解掌握善意取得制度，把握善意取得的构成要件：受让人是交易从转让人处取得财产、转让人须为无处分权人、转让的标的物须为动产、受让人取得财产时须为善意、善意取得的财产是依法允许流转的财产、受让人取得占有的动产须是依所有人的意思合法脱离所有人占有的财产。注意：因此，善意第三人不能取得非法转让人采用非法手段而占有的财产，如盗窃物、遗失物等，但盗窃物、遗失物为货币和无记名有价证券的除外。另外，盗窃物、遗失物由拍卖市场、其他公开交易市场等依善意方式购买的，善意第三人可以取得所有权。

　　取得时效，是指自主、和平、公然地占有或者准占有他人财产，持续经过法律规定的期间，即依法取得该项财产所有权或其他财产权的时效制度。

　　善意取得与取得时效是两种不同性质的法律制度，它们之间存在以下明显差别：

　　首先，两者性质不同，时效取得是取得时效的法律后果，取得时效是时效制度的一种，它的构成须以期间的经过这一事实的存在为构成的前提，而善意取得是以取得人取得并占有财产为基础的，不以期间的经过为必要，故而善意取得又称即时取得。

　　其次，取得人取得财产的方式不同。善意取得人是从不法转让人手中受让而取得财产占有的，而时效取得中的取得人，则是直接现实的方式取得财产占有的。

　　第三，取得财产的代价不同。善意取得人取得财产，是支付了对价的，无偿取得财产者不构成善意取得，而时效取得的取得人在取得财产时一般都是没有支付对价的。

　　第四，取得财产的主观状态不同。善意取得人在取得财产时怀着善意、即不知情，时效取得中的取得人原则上应为善意。但其要求没有即时取得那么严格。