2021-08-20 17:00:31 公务员考试网 
文章来源：山西分院
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我们在购房时经常会遇到这样一些难题，比如到底应该采用等额本息贷款还是等额本金贷款?我手上如果有闲钱了提前归还部分房贷吃亏吗?我们也经常会听到一些置业顾问告诉我们要想提前还房贷，较好是在五年之内还，超过五年就没有还的必要了，因为你已经归还了大部分的利息了，真的是这样的吗?希望这篇文章能帮助大家了解房贷奥秘，合理规划资金使用，同时熟练掌握利息的计算方式。
一、等额本金贷款与等额本息贷款
利息计算公式：利息=本金×年利率×年数
下面我们一个具体案例来分析一下两种贷款方式：
等额本金贷款
等额本金，顾名思义就是每月所还本金是个固定值。
若贷款本金12万元，分12期(1期为1个月)还完，年化利率6%。
表1 等额本金还款
| 还款周期 | 月供本金 | 剩余本金（元） | 月供利息（元） |
| 第1期 | 10000 | 110000 | 120000×6%× =600 |
| 第2期 | 10000 | 100000 | 110000×6%× =550 |
| 第3期 | 10000 | 90000 | 100000×6%× =500 |
| 第4期 | 10000 | 80000 | 90000×6%× =450 |
| …… | …… | …… | |
| 第11期 | 10000 | 10000 | 20000×6%× =100 |
| 第12期 | 10000 | 0 | 10000×6%× =50 |
| 累计 | 120000 |  |
从表1中我们可以看到，按照等额本金还款方式，我们共需还款利息390。
那么有人又会问为什么每月利息逐渐减少了呢?因为我们的剩余本金在逐渐减少，那么本金所产生的利息当然会减少咯。若我们在期的时候打算提前还掉剩余本金，那总共只需要支付115的利息。因此，按照等额本金还款方式提前还款并不亏!
等额本息贷款
等额本息，顾名思义就是每月所还本金与利息的和是固定值。
若贷款本金12万元，分12期(1期为1个月)还完，年化利率6%。
表2 等额本息还款方式
| 还款周期 | 月供本金（元） | 月供利息（元） | 剩余本金 |
| 第1期 | 9727.97 | 599.99 | 110272.02 |
| 第2期 | 9776.61 | 551.36 | 100495.41 |
| 第3期 | 9825.49 | 502.47 | 90669.92 |
| 第4期 | 9874.62 | 453.34 | 80795.30 |
| …… | …… | …… | …… |
| 累计 | 3935.65 |
| 注：表2数据来源于房贷计算器 从表2中可以看出，等额本息这种还款方式前期所归还的本金较少，因此剩余本金所产生的利息会比等额本金略多一点。但是若提前还款，剩余本金同样将不会再产生利息。因此，提前还款也并不吃亏！ 综上，回答我们一开始提出的两个问题：（1）同样的还款期数，等额本金所产生的利息总额略低于等额本息，但是等额本息一开始的还贷压力较小，大家可以根据自己的经济状况选择适合自己的还款方式。（2）无论采用何种方式贷款，提前还款都不吃亏，因为银行是逐月收取我们的利息，提前归还的本金不再产生利息。 二、试题感知 某银行推出3年期和5年期的两种理财产品A和B。小分别购买这两种产品各1万元，结果发现，按单利计算（即利息不产生收益），B产品平均年收益率比A产品多2个百分点，期满后，B产品总收益是A产品的2.5倍。那么，小各花1万元购买A、B两种产品的平均年收益分别是: A.70和90 B.60和90 C.50和70 D.40和60 【答案】D 【解析】步，本题考查经济利润问题，属于利润率折扣类。 步，设3年期的A产品平均年收益率为x％，本金为1万元，则每年的收益为100x元；五年期的B产品平均年收益率为(x+2)％，则每年的收益为100（x+2）元，根据题意可得:100(x+2)×5＝3×100x×2.5，解得x＝4。则x＋2＝6，即3年期平均年收益率为4％，5年期平均年收益率为6％。 第三步，A、B两种产品的平均年收益分别为10000×4％＝400（元），10000×6％＝600（元）。 因此选择D选项。 |
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